Questions / Réponses

Acheter un logement neuf

Vous achetez pour investir ?

Si vous souhaitez réaliser un investissement dans le cadre d’un achat immobilier à Rennes, sur le bassin rennais ou la Côte d’Emeraude, vous devez mettre en place un dispositif garantissant le relais social au niveau du locataire, tel que la loi Pinel ou le PLS.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) permet l’achat d’immobilier à Rennes comme ailleurs alors que sa construction n’est pas encore terminée voire non commencée. On l’appelle également pour cette raison « vente sur plans ». La VEFA est réservée au logement neuf et se déroule en quatre étapes clés et offre des garanties après la livraison.

Etape 1 : La signature d'un contrat de réservation

Le contrat de réservation constitue, pour le vendeur, l’engagement de réserver un logement à l’acquéreur, qui, en contrepartie, doit effectuer un dépôt de garantie, généralement d’un montant de 5% du prix du bien acheté.
Le contrat de réservation précise notamment : le prix de vente, la date prévisionnelle d’achèvement des travaux, une description du futur logement (surface habitable, nombre de pièces, annexes etc…), un descriptif technique sommaire du bien (matériaux, équipements, prestations).

Etape 2 : Le dépôt d'une demande de crédit

L'achat en VEFA se fait rarement sans aucun recours à l'emprunt.  La deuxième étape est donc le plus souvent le dépôt d’une demande de crédit auprès d’une banque, les caractéristiques principales de ce financement étant portées sur le contrat de réservation.

Etape 3 : La signature de l'acte de vente définitif chez le notaire

Dès cette signature, l’acquéreur devient propriétaire du bien, au fur et à mesure de sa construction. A compter de ce moment et pendant toute la durée du chantier, l’acquéreur règle les appels de fonds du promoteur selon l’échéancier précisé dans l’acte de vente.

Etape 4 : La livraison de la VEFA

La livraison est la prise de possession du bien par l’acquéreur, et correspond généralement à la remise des clés.

Après la livraison, vous bénéficiez de garanties sécurisantes et inhérentes au logement neuf :

  • La garantie de parfait achèvement : Lors de la livraison de votre logement, si vous décelez quelques anomalies, vous bénéficiez d’un délai d’un an pour faire part de réserves ou de réclamations décelées qui seront alors levées par les entreprises intervenantes au chantier.
  • La garantie biennale de bon fonctionnement porte sur tout ce qui est dissociable de la construction, démontable et remplaçable sans détériorer le support. Elle couvre une période de deux ans suivant la réception.
  • La garantie décennale : Cette garantie assure, durant les 10 années qui suivent la réception du logement, tous les désordres de nature décennale mettant en cause la solidité, l’usage et la destination de la construction (fondations, murs, toiture…).
Le dispositif Loi Pinel

Vous souhaitez réduire vos impôts : profitez du dispositif Pinel !
La loi Pinel est un dispositif d’aide à l’investissement locatif. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu suite à l’acquisition d’un logement neuf.

Les conditions d’éligibilité du bien immobilier

Pour être éligible loi Pinel, le logement doit impérativement :

  • - être acheté neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement),
  • - être conforme à la règlementation thermique RT2012 ou avoir obtenu le label BBC 2005,
  • - avoir été acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Vous devez ensuite vous engager à louer ce bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Cet engagement entraine la réduction de l’impôt sur le revenu :

Modalités Loi Pinel

Attention : Ce type d’opération est limité pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an au maximum (dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an). La réduction d’impôt que permet ce dispositif est inclus dans le plafonnement global à 10.000 € des avantages fiscaux. Pour en profiter pleinement, vous devrez donc tenir compte des autres avantages fiscaux dont vous bénéficiez déjà.

Les conditions de location

En contrepartie de la réduction d’impôt sur le revenu, vous devez vous engager à louer votre nouvelle acquisition à un locataire qui en fera sa résidence principale. Le prix du loyer devra être inférieur à ceux pratiqués sur le marché (généralement inférieur de 20% selon les zones). Ceci s’applique sur une période de six, neuf ou douze ans minimum.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit être situé en zone tendue : secteur géographique où la demande locative est forte et où il existe de réels besoins en logement intermédiaire entre le parc social et le marché libre. Vous pouvez ainsi bénéficier de la loi Pinel à Rennes, sur Rennes Métropole ou la Côte d’Emeraude.

Votre logement devra être loué à un locataire présentant un niveau de ressources qui n’excède pas un plafond défini. Suite à la livraison de votre bien, vous bénéficiez d’un délai de 12 mois maximum afin de trouver un locataire.

Ce locataire peut être votre ascendant ou votre descendant à condition qu’il ne soit pas membre de votre foyer fiscal.

Attention : Pour les acquisitions de logements destinés à la location et susceptibles de bénéficier d'avantages fiscaux sous conditions, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des avantages fiscaux.

Exemple de défiscalisation loi Pinel à Rennes

Exemple de défiscalisation Loi Pinel

* les frais de notaire ne sont pas inclus dans cette simulation.

Le dispositif PLS

Vous souhaitez diversifier votre patrimoine, découvrez le dispositif PLS.

L’investissement locatif PLS (Prêt Locatif Social) est le bon produit pour ceux qui souhaitent investir au meilleur prix et bénéficier d'une TVA à taux réduit. Pour votre achat immobilier à Rennes ou sur le bassin rennais, renseignez-vous sur les programmes éligibles à ce dispositif.

Ses principaux avantages

  • - Un prix d’achat très attractif, puisque vous bénéficiez d’un taux de TVA réduit
  • - L’exonération de taxe foncière pendant 15 ans
  • - Pour financer votre investissement, vous profitez d’un taux d’intérêt privilégié adossé à celui du livret A
  • - Vos locataires ont droit à l’APL (Aide Personnalisée au Logement).

Les conditions à remplir

  • - Votre locataire ne doit pas dépasser le plafond de revenus fixé
  • - Votre locataire doit faire du bien sa résidence principale
  • - Votre locataire ne peut être un de vos ascendants ou descendants
  • - Le loyer pratiqué est plafonné, fixé chaque année selon la localisation du bien
  • - Vous vous engagez à respecter ces conditions en signant avec l’Etat une convention limitée à la durée du prêt (au minimum 15 ans).

Dans la pratique, ce dispositif fait l’objet d’un conventionnement (vous signez une convention avec l’Etat), consenti pour une durée au moins égale à la durée du prêt. Toutefois, elle ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.

Pour les acquisitions de logements destinées à la location et susceptibles de bénéficier d'avantages fiscaux sous conditions, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des avantages fiscaux.

La nue-propriété ou démembrement

Investissez en toute sérénité avec la nue-propriété.

La nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?

La vente de la nue-propriété s’inscrit dans la cadre d’un démembrement de la propriété du bien immobilier entre un particulier (vous) et un bailleur institutionnel :

  • - vous achetez les murs
  • - le bailleur achète l’usage de l’appartement qu’il loue pour une période de quinze ans à des ménages sous conditions de ressources

Au terme de la période du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire reconstitue la pleine propriété de son bien automatiquement et gratuitement.
L’investisseur achète la nue-propriété du bien pour 50 à 60% de sa valeur en pleine propriété sur le marché libre et profite ainsi d’une économie immédiate.

Les principaux avantages

Aucune gestion : pendant toute la période d’usufruit, vous êtes totalement dégagé des contraintes, des risques et des charges inhérents à la gestion locative, y compris les travaux.
Fiscalité avantageuse : vous n’êtes soumis à aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement, depuis l’acquisition jusqu’au recouvrement de la pleine propriété : pas de taxe foncière, pas d’ISF et non-imposition de la plus-value sur l'usufruit à l'issue de la période de démembrement. En revanche, vous bénéficiez de la déduction des intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers

Important : vous pouvez revendre à tout moment avant la fin du démembrement, aucune durée de détention n’est imposée

Comment se passe le retour à la pleine propriété ?

A l’issue de la période de 15 ans, trois possibilités s’offrent à vous :

  • - revendre le bien immobilier, et percevoir un capital
  • - poursuivre la mise en location, et percevoir les loyers
  • - disposer du bien pour votre usage personnel